Налогообложение при сдаче имущества в аренду

Какие варианты уплаты налогов можно применять при сдачи имущества в аренду — офисного помещения, квартиры на длительный срок, иного имущества.

Вопрос 1

Физическое лицо (не ИП) сдает в аренду организации жилое помещение по договору аренды жилого помещения. Какой порядок налогообложения дохода от сдачи в аренду жилого помещения у физического лица?

Ответ 1

В случае аренды жилья у физлица (договор заключен не  с ИП) организация, как налоговый агент при выплате дохода должна удержать из арендной платы подоходный налог по ставке 13 процентов.

Необходимо обратить внимание, что суммы коммунальных платежей не облагаются подоходным налогом, если организация обязана согласно договора аренды  нести эти расходы ( п. 1 ст. 23, подп. 1.1. п. 1, подп. 2.18 п.2 ст. 196, подп. 1.4. п. 1 ст. 197, п. 1 ст. 216 НК).

Вопрос 2

Физическое лицо, как:

• физическое лицо, без регистрации ИП;
• зарегистрирован ИП

сдает в аренду складское помещение организации, в которой учредителем и директором является физлицо, состоящее в отношениях близкого родства.

Какой порядок налогообложения доходов от сдачи складского помещения в 2021 и 2022 году?

Ответ 2

В первом случае организация, как налоговый агент при выплате дохода в виде арендной платы должна удержать подоходный налог по ставке 13 процентов (п. 1 ст. 23, подп. 1.1. п. 1, подп. 2.18 п.2 ст. 196, подп. 1.4. п. 1 ст. 197, п. 1 ст. 216 НК).

Во втором случае ИП уплачивает налог самостоятельно, при этом следует учесть следующие особенности.

В 2021 году  для ИП в отношении валовой выручки, полученной ими от коммерческих (за исключением акционерных обществ) и (или) некоммерческих организаций, руководителями, участниками, собственниками имущества которых являются эти индивидуальные предприниматели и (или) лица, состоящие с этими индивидуальными предпринимателями в отношениях близкого родства или свойства в соответствии со статьей 195 НК применяется ставка 16 процентов при УСН (подп. 1.3 п. 1 ст. 329 НК) или общая система (подоходный налог по ставке 16 процентов с возможностью вычета расходов или с применением профессионального вычета в размере 20%).

в 2022 году  ИП от сдачи имущества в аренду будет применять общую систему налогообложения (подоходный налог по ставке 16% для ИП с возможностью вычета расходов или с применением профессионального вычета в размере 20%).

Вопрос 3

ИП в 2021 году сдает юридическому лицу по договору аренды недвижимость на два года, принадлежащую ему, как физическому лицу.

Вправе ли ИП применять УСН в 2021 и 2022 годах ?

Ответ 3

Вправе в 2021 году. Не вправе в 2022 году.

Обоснование: не вправе применять в 2021 году УСН организации и ИП, сдающие в аренду (передающие в финансовую аренду (лизинг)), предоставляющие в иное возмездное пользование капстроения (здания, сооружения), их части, не находящиеся у них на праве собственности (общей собственности), хозяйственного ведения, оперативного управления (подп. 2.1.5 п. 2 ст. 324 НК).

В рассмотренной ситуации роли не играет кому принадлежит недвижимость ИП или этому же физическому лицу. Для налогообложения важно кто является согласно заключенного договора арендодателем ИП или физическое лицо.

Исходя из изложенной выше нормы, ИП вправе применять УСН при сдаче имущества в аренду в 2021 году. В 2022 году ИП следует применять общую систему (подоходный налог).

Вопрос 4

ИП сдает в аренду офисное помещение  организации, учредителем которой является физическое лицо, находящееся в родственных связях с ИП.

Правомерно ли ИП применена ставка 5 %?

Ответ

Не правомерно

Обоснование: для ИП в отношении валовой выручки, полученной ими от коммерческих (за исключением акционерных обществ) и (или) некоммерческих организаций, руководителями, участниками, собственниками имущества которых являются эти индивидуальные предприниматели и (или) лица, состоящие с этими индивидуальными предпринимателями в отношениях близкого родства или свойства в соответствии со статьей 195 НК применяется ставка 16 процентов (подп. 1.3 п. 1 ст. 329 НК).

Справочно

К лицам, состоящим в отношениях близкого родства, относятся:

• родители (усыновители, удочерители);
• дети (в т.ч. усыновленные, удочеренные);
• родные братья и сестры;
• дед, бабка, внуки;
• прадед, прабабка, правнуки;
• супруги (ст. 195 НК).

Вопрос 5

Какой порядок налогообложения предусмотрен Проектом НК-2022 при сдаче в аренду имущества ИП? Вправе ли в 2022 году ИП применять УСН?

Ответ 5

Не вправе

Обоснование: согласно Проекта НК-2022, размещенного на сайте Минфина (www.minfin.gov.by)  не вправе применять УСН ИП, оказывающие услуги, за исключением:

1. туристической деятельности;
2. деятельности в сфере здравоохранения;
3. деятельности сухопутного транспорта;
4. услуг по общественному питанию;
5. деятельность в области компьютерного программирования

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод, что ИП при сдаче имущества в аренду не вправе применять УСН, а  обязан будет применять общую систему налогообложения с уплатой подоходного налога по ставке 16 %.

Вопрос 6

ИП в 2021 году сдавал в аренду нежилое помещение под склад и уплачивал единый налог.  Верно ли выбрал ИП в 2021 году систему налогообложения?

Ответ 6

Система налогообложения определена не верно.

Обоснование: ИП вправе применять единый налог при:

• предоставление мест для краткосрочного проживания (п.1.1.8 ст. 337 НК);
• сдаче в аренду (субаренду), наем жилых помещений, садовых домиков, дач, машино-мест (кроме предоставления мест для краткосрочного проживания) (п. 1.1.9. ст. 337 НК).

Таким образом, в рассмотренной ситуации ИП вправе применить УСН или подоходный налог.

Вопрос 7

В 2021 году ИП вправе применять единый налог при сдаче в аренду (субаренду), наем жилых помещений, садовых домиков, дач, машино-мест (кроме предоставления мест для краткосрочного проживания) (п. 1.1.9. ст. 337 НК). Есть ли в 2022 году возможность применять в рассмотренной ситуации единый налог?

Ответ 7

В 2022 году согласно Проекта НК планируется сохранить данную норму.

Обоснование

Согласно Проекта НК-2022, размещенного на сайте Минфина (www.minfin.gov.by) данная норма на 2022 год сохранена.

Однако, ИП рекомендуется при вступлении в силу новой редакции НК обратить внимание на сохранение данной нормы.

Вопрос 8

ИП сдает в аренду на длительный двухкомнатную квартиру.

Каков порядок исчисления единого налога  с физических лиц и ИП в данном случае?

Ответ 8

При сдаче в аренду жилых помещений на длительный срок единый налог с ИП и иных физлиц уплачивается за каждую сдаваемую жилую комнату в квартире (подп. 1.1.9 п. 1 ст. 337, ч. п. 11 ст. 342 НК).

Справочно: ставки единого налога можно найти в подп. 1.9 п. 1 Приложения № 24 НК.

Вопрос 9

ИП заключен договор с организацией на предоставление в пользование ее работников мест для краткосрочного проживания. Имеет ли право в 2021 году ИП применять единый налог?

Ответ 9

Имеет право.

Обоснование

Объектом налогообложения единым налогом для ИП признается:

1. предоставление мест для краткосрочного проживания (подп. 1.1.8 п.1 ст.337 НК);
2. сдача в аренду (субаренду), наем (поднаем) жилых помещений, садовых домиков, дач, машино-мест (кроме предоставления мест для краткосрочного проживания) (подп. 1.1.9 п.1 ст.337 НК).

В соответствии  п. 1 ст. 14 Жилищного кодекса Республики Беларусь жилое помещение предназначается для проживания граждан. Использование жилого помещения не по назначению (в том числе размещение в жилом помещении организаций и их обособленных подразделений) допускается только после перевода его в нежилое (ч.1 п. 2 ст. 14 ЖК). Таким образом, несмотря на то, что в рассматриваемой ситуации договор заключен с организацией, но в пользу физлиц ИП вправе уплачивать в 2021 году единый налог. Аналогичное мнение имеется в разъяснении МНС по ссылке: nalog.gov.by

Вопрос 10

ИП  взял в аренду у физических лиц жилые помещения и на основании договора, заключенного с организацией предоставляет места для проживания работникам организации.

Договор заключается на срок, продолжительность которого составляет более 15 дней (период фактического проживания работников организации  составляет как менее 15 дней, так и более 15 дней).

Каков порядок налогообложения  в рассмотренной ситуации ?

Ответ 10

Объектом налогообложения единым налогом для ИП признается:

1. предоставление мест для краткосрочного проживания (подп. 1.1.8 п.1 ст.337 НК);
2. сдача в аренду (субаренду), наем (поднаем) жилых помещений, садовых домиков, дач, машино-мест (кроме предоставления мест для краткосрочного проживания) (подп. 1.1.9 п.1 ст.337 НК).

Согласно п. 2.1.5. ст. 324 НК не вправе применять УСН ИП, сдающие в аренду (передающие в финансовую аренду (лизинг)), предоставляющие в иное возмездное пользование капитальные строения (здания, сооружения), их части, не находящиеся у них на праве собственности (общей собственности), хозяйственного ведения, оперативного управления.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации ИП вправе применять уплату подоходного налога с физических лиц либо уплачивать единый налог  как по деятельности —  «Сдача в аренду (субаренду), наем (поднаем) жилых помещений (кроме предоставления мест для краткосрочного проживания)».