Моя статья в Национальной экономической газете № 91 от 10 декабря 2013 года

«Аудит целевого использования средств долевого строительства»

Тема взаимоотношений застройщика и дольщика в последний год не сходит со страниц газет и экранов телевизоров. Что ни объект — то долгострой, конфликт сторон, жалобы во многие инстанции и судебные разбирательства, проблемы с использованием средств дольщиков. И как логичное разрешение сложившейся ненормальной ситуации — приня­тие Указа Президента от 6.07.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Респуб­лике Беларусь», который открывает перед аудиторами новое поле деятельности.

В п. 5 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утв. Указом № 263 (далее — Поло­жение № 263), имеется примечательная новация: норма,обязывающая застройщика один раз в год за свой счет организовать проведение аудита целевого использова­ния привлекаемых на строительство объектов доле­вого строительства средств. Заключение по результа­там такого аудита в трехдневный срок должно быть представлено местным исполнительным и распоряди­тельным органам, выдавшим разрешительную докумен­тацию на долевое строительство объекта строительства. Кроме того, застройщик обязан разместить информа­цию о результатах аудита в месте, доступном для ознакомления по месту своего нахождения.

Кроме того, в соответствии с п. 2 постановления Совмина от 22.11.2013 № 1007 «О дополнительных тре­бованиях к застройщикам, осуществляющим долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в мно­гоквартирных или блокированных жилых домах, одно­квартирных жилых домов и (или) иных объектов недви­жимости» (далее — постановление № 1007, см. «ЭГ» № 89, с. 2-4 Информбанка) устанавливается обязатель­ное соблюдение следующих показателей оценки финан­совой устойчивости деятельности застройщика, осущес­твляющего долевое строительство жилых и (или) нежи­лых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости:

• коэффициент обеспеченности обязательств, опре­деляемый на основании данных бухгалтерского учета по каждому многоквартирному или блокированному, одноквартирному жилому дому и (или) иному объекту недвижимости путем деления суммы денежных средств, поступивших на специальные счета застройщика (откры­ваемые по каждому объекту строительства) в соответ­ствии с условиями договоров создания объектов долево­го строительства, на сумму фактически произведенных затрат по строительству каждого многоквартирного или блокированного, одноквартирного жилого дома и (или)иного объекта недвижимости. Полученный результат не должен быть более 1,5;
• норматив безубыточности, определяемый по данным годовой бухгалтерской отчетности, составлен­ной в соответствии с законодательством, как количество лет из расчета трех последних лет работы застройщика в отчете о прибылях и убытках, за которые у застройщика отсутствуют убытки (не менее 2).

Расчет коэффициента обеспеченности обязательств, подтвержденный аудиторской организацией (аудито­ром — индивидуальным предпринимателем), пред­ставляется в местный исполнительный и распорядитель­ный орган по истечении II и IV кварталов в составе сведе­ний, представляемых в соответствии с Положением о по­рядке составления и представления сведений застройщи­ками, осуществляющими долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых до­мов и (или) иных объектов недвижимости, утвержден­ным постановлением № 1007.

Расчет норматива безубыточности, подтвержденный аудиторской организацией (аудитором — ИП), представ­ляется в местный исполнительный и распорядительный орган ежегодно (до 30 апреля) в составе сведений, представляемых в соответствии с Положением № 1007.

Данные услуги оказываются аудиторами в рамках специального аудиторского задания, которое в соответ­ствии с «Правилами аудиторской деятельности «Ауди­торское заключение по специальному аудиторскому за­данию», утв. постановлением Минфина от 23.01.2002 № 8, может выдаваться на аудит целевого использования кредитов и инвестиций. Отметим, что согласно п. 5 указанных Правил специальное аудиторское задание, вы­полняемое в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь, является обязательным. При этом в перечне обязательных специальных аудитор­ских заданий аудит целевого использования привлекае­мых на строительство объектов долевого строительства средств не указан. Однако в нем названы «другие специ­альные аудиторские задания, выполняемые в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь». Полагаем, что к таковым относится и аудит, осуществляемый в соответствии с Положением.

В соответствии с п. 7 Правил по результатам выполне­ния специального аудиторского задания аудиторская организация должна подготовить аудиторское заключе­ние и письменную информацию по вопросам, проверяе­мым в ходе аудита.

Аудиторское заключение по специальному аудиторско­му заданию в зависимости от предмета задания может:

• составляться по установленной законодательством форме (так, при подтверждении факта формирования уставного фонда коммерческой организации с иностран­ными инвестициями аудиторское заключение должно быть составлено в соответствии с требованиями поста­новления Минфина от 30.06.2005 № 85 «Об установле­нии форм аудиторских заключений» (с изменениями и дополнениями);
• представлять собой документ, составленный аудируе­мым лицом и содержащий аудиторское мнение о досто­верности представленных в нем данных в виде записи надокументе. Так, по нашему мнению, должен подтвер­ждаться расчет коэффициента обеспеченности обяза­тельств в соответствии с п. 2 постановления № 1007;
• составляться в соответствии с требованиями настоя­щих Правил (в случаях, когда иными актами законода­тельства не установлены особые требования к форме, со­держанию и порядку подготовки аудиторского заключе­ния по результатам специального аудиторского задания).

Заключение аудиторской организации по специально­му аудиторскому заданию в соответствии с п. 8 Правил должно содержать следующие элементы:

• название;
• указание на лицо, которому адресуется аудиторское заключение;
• реквизиты аудируемого лица и аудиторской организации;
• вводную часть, содержащую описание проаудирован­ной финансовой информации, а также указание на цель
• подготовки аудиторского заключения и (в случае необхо­димости) на ограничение его распространения и исполь­зования;
• часть, указывающую на ответственность руководства аудируемого лица за представленную финансовую информацию;
• часть, указывающую на ответственность аудиторской организации в связи с выполнением специального ауди­торского задания;
• часть, описывающую характер и объем аудита по спе­циальному аудиторскому заданию;
• часть, содержащую мнение аудиторской организации относительно проаудированной финансовой информации;
• подписи и дату аудиторского заключения.

Структура аудиторского заключения по специальному аудиторскому заданию представлена в приложении 1 к Правилам.

При выполнении специального аудиторского задания аудиторской организации необходимо понимать цель, для которой будут использоваться финансовая информа­ция и подготавливаемое по ней аудиторское заключение, а также иметь представление о предполагаемых пользо­вателях (п. 10 Правил). Во избежание вероятности того, что аудиторское заключение будет использовано не по назначению, аудиторской организации следует указать во вводной части аудиторского заключения цели его подготовки и в случае необходимости изложить любые ограничения относительно его распространения ииспользования. В рассматриваемом случае получатели и порядок использования аудиторского заключения указа­ны в Положении № 283.

Аудиторское заключение по специальному аудитор­скому заданию адресуется в соответствии с договором оказания аудиторских услуг заказчику аудита и (или) ли­цу, указанному в договоре.

Часть, описывающая характер и объем аудита по спе­циальному аудиторскому заданию, должна содержать:

• указание на то, что аудит проводился в соответствии с требованиями республиканских правил аудиторской дея­тельности, которые требуют планировать и проводить аудит таким образом, чтобы обеспечить достаточную уверенность относительно наличия либо отсутствия су­щественных искажений в финансовой информации ауди­руемого лица;
• описание работы, выполненной аудиторской организа­цией в соответствии со специальным аудиторским зада­нием, которое может содержать графики, таблицы и дру­гие материалы, отражающие ход и результаты промежу­точных’ расчетов, итоги сверки документации и иные вопросы. Эти материалы также могут быть оформлены и в виде приложений к аудиторскому заключению, на кото­рые в тексте аудиторского заключения делаются ссылки. В таком случае данные материалы рассматриваются как составная часть аудиторского заключения.

Аудиторское заключение по специальному аудитор­скому заданию должно быть подписано руководителем аудиторской организации, а в его отсутствие — лицом,исполняющим его обязанности, и аудитором, возглавляв­шим аудит или проводившим аудит, если аудит проводил один аудитор. Аудиторское заключение может подписы­ваться заместителем руководителя аудиторской органи зации при наличии приказа, распоряжения, иного доку­мента, оформленного в установленном порядке, подтвер­ждающего полномочия заместителя руководителя на его подписание.

Подписание аудиторского заключения по специально­му аудиторскому заданию лицом, не имеющим квалифи­кационного аттестата аудитора, запрещается. Аудитор­ское заключение по специальному аудиторскому зада­нию, подготовленное аудитором — ИП, подписывается им лично.

Подписи на аудиторском заключении по специальному аудиторскому заданию скрепляются печатью.

В ходе аудита целевого использования привлекаемых на строительство объектов долевого строительства средств для выражения аудиторского мнения должны быть проверены следующие вопросы:

1. аудит правоустанавливающих документов, таких как свидетельство о государственной регистрации, учреди­тельных документов, положения о филиалах, представи­тельствах, иных обособленных подразделениях, специ­альные разрешения (лицензии) на право осуществления лицензируемых видов деятельности:

2. аудит документации, регламентирующей организа­цию долевого строительства на объекте, включая:

• • проектную документацию, прошедшую государствен­ную экспертизу в случаях и порядке, установленных за­конодательством ;
  • договора строительного подряда на строительство мно­гоквартирного жилого дома и (или) иных объектов недвижимости (если строительство не ведется застрой­щиком собственными силами >
  • разрешения на производство строительно-монтажных работ для строительства многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости:
  • иных документов, связанных со строительством;

3. аудит расчетов по налогам, сборам (пошлинам), дру­гим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в т.ч. в государственные целевые бюд­жетные фонды), в государственные внебюджетные фон­ды, а также отсутствие задолженности по ним на момент привлечения средств дольщиков. Проверка названных разделов влечет аудит практически всех участков бухгал­терского учета застройщика, алгоритм формирования ко­торых связан с расчетом налогов и платежей в бюджет;

4. аудит движения денежных средств по счетам заказ­чика и дольщика в банке. Анализ движения платежей, их целевая направленность;

5. аудит расчетов застройщика с покупателями и заказ­чиками, с поставщиками и подрядчиками, с прочими контрагентами;

6. аудит расчетов по оплате труда и прочим расчетам с подотчетными лицами;

7. аудит формирования стоимости строительства и определения прибыли. Обоснованность действий застройщика при изменении стоимости строительства, вт.ч. аудит изменения цены объекта.

Отмечу, что действующим законодательством кон­кретного перечня вопросов по аудиту целевого использо­вания привлекаемых на строительство объектов долевогостроительства средств не утверждено. Приведенный вы­ше перечень содержит только те вопросы, аудит которых необходим для выражения мнения аудитора о целевомиспользовании привлекаемых средств.

Следует обратить внимание, что в случае, если застрой­щик является исполнителем по нескольким договорам, то аудит следует проводить по каждому договору. А со­ответственно, и заключение необходимо составлять по каждому договору долевого строительства.